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2005年投資物件その（１）

2005年1月17日の日記に書いた投資物件の概要です。

物件概要





List Price: $239,000　　　　　　　　注）約2500万円
Location: Marietta, GA 30066
County: Cobb
Subdivision: Chastain Enclave
MLS Number: 3013519
Property Type: Single Family
Style: Traditional
Total Bedrooms: 4　　　　　　　　　注）4寝室、2.5バスルーム
Full Bathrooms: 2
Half Baths: 1
Year Built: 1996 　　　　　　　　　注）築8年半

SPECIAL FEATURES:
Interior Features: 10 Ft+ Ceiling Main Level, Two-Story Foyer, Cathedral Ceiling, Hardwood Floors, Rear Stairs, Trey Ceilings, Walk-In Closet(S)
Exterior Features: Fenced Yard, Professional Landscaping
Neighborhood Description: Amenities-Club House, Amenities-Homeowners Association, Amenities-Swimming Pool, Amenities-Sidewalk, Amenities-Street Lights, Amenities-Underground Utilities
Energy: Thermal Pane Wdws
Handicap Features: Wide Hallways
Road Type: Public Maintain
Bedroom(s) Description: Bedroom On Main Level, Split Bedroom Plan
Dining Room Description: Separate Dining Room
Kitchen Description: Breakfast Area, Cabinets White, Island, View To Family Room, Walk-in Pantry, Laminated Counter Top
Master Bathroom Description: Separate Tub/Shower
Other Rooms: Family Room, Library/Office, Separate Living Room
Laundry Description: Laundry Room, Upstairs

＜ポイント＞
築8年ではあるが、全体的にきれいに使われており、カーペットも全て新規に張り替えてある。

4ベッドルーム、2.5バスルームは最もポピュラーな間取りであり、賃貸後売却するときにも、まったく問題ない。

ガレージも標準で、ワイヤレスリモコン式電動ドア付き2台分

ファミリールーム（日本の居間に相当）は、暖炉つきで2階ぶち抜きの部屋。天井の高さも約５ｍあり、採光も良い。

一階には、ファミリールーム、ダイニングルーム、リビングルーム（日本の客間に相当）、キッチン、ブレックファストエリア（朝食用テーブル用エリア）のほかに両開きのフレンチドア付きのスタディルーム（またはオフィスルーム）が有り、4，5人の家族には十分な広さと間取りがある。

生活エリアの面積は1，2階合計で２６００スクウェアFt（約２３６平米）。

土地は約0.35エーカー（約400坪）有り、裏庭は途中から傾斜しているものの、傾斜が始まる前にフェンスで仕切ってあり、一見するとフラットな裏庭に見える。

裏庭はフェンス付き。従って、ペットの放し飼いが出来る。

ちなみにこの物件の2003年度の課税評価額は＄１７８千、内土地の評価額はたったの＄３万（310万円ほど）である。

また、この物件があるSubdivisionには、多くのそれに見られるように、やはりSubdivision専用のテニスコートとプールが完備している。年間、$３５０のHOA(Home　Owners　Assosiation)フィーを払えば（これはいずれにしてもクラブハウスやレクリエーションエリア、それにSubdivisionの入り口などの共用部分のメンテナンスなどに必要なので、払う必要がある）、これらの施設はいつでも使用可能である。

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ここからは、本物件への投資が、本当に投資に見合うものになるのかどうかの評価を行います。

ただし、実際の評価は、購入価格、ローン条件や家賃の設定などを変数として、いろいろな組み合わせでこの評価を行い、次に挙げる各投資基準に当てはまるような条件を見出せるかどうか、もし見出せたとして、そのような価格で購入し、そのようなローンの借り入れが出来て、そのような賃貸料で借りてくれるかどうか、という見極めを行い、もしいければ「GO」になります。

実際はまだ、そこまで話が行っていないので、ここではある一つの試算を掲げておきます。

まず投資基準ですが(断っておきますが、これは私自身の勝手な基準です)、

１）DCR（Net収入とローン返済額の比率）＞１．３
２）MOS（年間CF＝Net収入－ローン元利返済年額）＞＄１０００
３）CCR（実質投資額に対するリターン）＞１０％以上
４）FCR（負債を考慮しないときの総コストに対する利回り）＞７％以上
５）PP（投下資本回収期間）＜10年
６）K％（レバレッジ効果評価用指数）＜FCRおよびCCR
７）BER（収益分岐率）＜80％

次に今現在の仮定（左側）に基づく試算結果（右側）は以下の通り。

仮定条件　　　　　　　　　　　　　算出された評価指標

購入金額　　　＄230,000　　　　　　NOI　　＄17,615
購入時諸費用　＄5,000　　　　　　　ADS　　＄13,091
月額賃貸料　　＄1,900　　　　　　　TPC　　＄235,000
年間総運営費　＄5,185　　　　　　　MOS　　＄4,524
自己資金総額　＄58,750 　　　　　　DCR　　 1.35
借入金総額　　＄176,250 　　　　　 CCR　　　7.70%
ローン金利　　　6.3％　　　　　　　CAP　　　7.66%
返済期間　　　　30年　　　　　　　 LTV　　 76.63%
------------------------ FCR 7.50%
------------------------ BER 80.20%
------------------------ PP 12.99年
------------------------ K％　　　7.43%

この結果を、上記投資基準に照らしあわせて見ると、

１）DCR＞１．３　　　　　⇔　1.35　　 　OK　
２）MOS＞＄１０００　　　⇔　＄4,524　　OK
３）CCR＞１０％以上　　　⇔　7.7％　　　NG
４）FCR＞７％以上　　　　⇔　7.5％　　　OK
５）PP＜10年　　　　　　 ⇔　12.99年　　NG
６）K％＜FCRおよびCCR ⇔ K％=7.43％＜FCR=7.5％ or CCR=7.7％　OK
７）BER＜80％　　　　　　⇔　80.2％　かろうじてNG

と言う結果で、CCRとPP（これは逆数の関係にあるので、一方が駄目だったら、もう一つも必然的に駄目になるが）がNGである。（ここの投資基準以外の評価指標は、上記を計算するための基幹数字であったり、私自身が評価基準として使用していないだけです）

これをどうみるか、というのがもう一つのステップとしてある。
ただCCRとPPの投資基準は、他の数字に比べたら絶対ではなく、できればこの数字を目標にしたい、という基準である。（勝手に決めているもの）

したがって、投資回収に約13年かかってもいいじゃないか、といえばそれまでであるし、日米投資比較の中でも書いたが、値上がりあるいは「値下がりはしない」ことを前提にすると、日本ほどこの投資回収期間は問題にならない。

この投資基準は、今のところ日米双方に共通に設けているものなので、そういった意味では、それぞれに環境の違いを織り込んだ国別の投資基準にしないと実態にそぐわないかもしれない。

これは、この次の課題としておくことにする。

また、本当は売却することまで考えたライフタイムリターンを考えて評価するべきなのだが、一応ここでは、売却時に値下がりはしない、という前提でこれを評価基準としていない。

日本で投資する場合、しかもある程度の期間を経て売却をする予定である（あるいは、その可能性がある）なら、このライフタイムリターンの評価指標IRRをも考慮しなければならないことは明らかである。

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1月19日時点

ここからは、レンダー（金融機関）との交渉により、ローン金利がある程度定まったので、それを元に再計算したものである。

現在の最低ローン金利は30年固定で、6.74％である。上記の仮定6.3％より0.44％高い。これは大きく影響する。まずは下記を見ていただきたいが、評価指標の多くがこれでは基準を割ってしまう。

そこで、この計算では借り入れ年数を35年としている。
実際には、30年MAXであるが、このローンの特徴と、米国での物件価格の推移から、5年後に物件評価しなおすことにより、再度30年ローンを組みなおすことができるからである。（この時のローン条件を現在のそれと同等と仮定する：もちろんここにもリスクはある。）

このローンの特徴としてもう一つは、30年固定と言いながら、その金利がもし低いほうに振れたら、追加費用なしで、その低い金利に乗換えができることがある。これは情勢から言ったらあまり可能性がないので、一応、上記のオプションをとっての再評価を行ったわけである。

1・19日現在の仮定（左側）に基づく試算結果（右側）は以下の通り。

仮定条件　　　　　　　　　　　　　算出された評価指標

購入金額　　　＄230,000　　　　　　NOI　　＄17,615
購入時諸費用　＄5,000　　　　　　　ADS　　＄13,128
月額賃貸料　　＄1,900　　　　　　　TPC　　＄235,000
年間総運営費　＄5,185　　　　　　　MOS　　＄4,487
自己資金総額　＄58,750 　　　　　　DCR　　 1.34
借入金総額　　＄176,250 　　　　　 CCR　　　7.64%
ローン金利　　　6.74％　　　　　　 CAP　　　7.66%
返済期間　　　　35年　　　　　　　 LTV　　 76.63%
---------------------------- FCR 7.50%
---------------------------- BER 80.30%
---------------------------- PP 13.09年
---------------------------- K％　　　7.45%

この結果を、同様に前述の投資基準に照らしあわせて見ると、

１）DCR＞１．３　　　　　⇔　1.34　　 　OK　
２）MOS＞＄１０００　　　⇔　＄4,487　　OK
３）CCR＞１０％以上　　　⇔　7.64％　　 NG
４）FCR＞７％以上　　　　⇔　7.5％　　　OK
５）PP＜10年　　　　　　 ⇔　13.09年　　NG
６）K％＜FCRおよびCCR ⇔ K％=7.45％＜FCR=7.5％ or CCR=7.64％　OK
７）BER＜80％　　　　　　⇔　80.3％　かろうじてNG

となる。

もし、これがリスクが大きいとすると、あとの選択肢はInterest onlyのローン、いわゆるバルーンでまず始めることも出来る。

この場合のローン金利は5.5％で、金利だけの支払いなので上記の投資基準は全てクリアする。

ただし、ローン返済は、その元金部分を返さない限りは永久に終わらないことになる。

日本では、物件価格の下落を前提に考えなければならないので、すぐにローン残高が物件価値を上回ってしまい、売るに売れない、キャッシュフローはマイナスになる、などと前門のトラ、後門のオオカミみたいなじょうたいになって、にっちもさっちも行かなくなること請け合いだが、ここアメリカではこれもありうる戦略である。

また、このローンの特徴として、変動金利ではあるが、いつでも好きなときに固定金利のローンに変更できる、という利点もある。

この辺は、ますます多くの変数でもって、シミュレーションしてみないと、最適な解が出ない。

また、検討過程をここにアップしていきます。